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【租屋補助試算及小常識】2026/01/17發佈

【租屋補助試算】



https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/B1021



有意願申請租屋補助的各位,可以使用這張表提前知道自己大概可以申請多少租屋補助



版主自己有租屋租賃管理人員證照,提供大家對租屋市場的了解

要成為公益出租人目前有兩個管道



1.將房子提供並和市場常見的社會宅業者簽約,您就會成為公益出租人

2.你的房子按照一般出租流程出租,但租客自己申請補助,一但申請通過,你會自動升級成為公益出租人



基本上,政府利用租屋補助的方式減輕承租人的租金負擔,因此目前能申請補助的房子已成為出租市場的主力案件,沒辦法申請租屋補助的變成詢問度會低很多



但一但申請租屋補助,就等於您的房子自動成為有租賃所得的案子



那這麼一來,很多房東乍聽下會覺得出租聽起來根本沒好處?



這裡要澄清,會覺得沒好處的房東都是因為之前沒繳稅習慣了,所以你的房子開始繳稅會覺得沒好處



政府利用出租補助讓沒報稅的房子現形,換句話說,強迫日後沒報稅的房子現形將會是日後政府的政策,你必須開始習慣接受這種趨勢



而現在的租屋立法,也強制將租客入戶籍以及租客報稅這件事,直接強制屋主不得拒絕



這就是趨勢~



#如果有出租上的小問題都歡迎您的發問

 



【公益出租人的好處】:



1.房屋享有持有稅:地價稅和房屋稅的租稅優惠




  • 房屋稅:適用1.2%的自住優惠稅率。

  • 地價稅:適用2‰(千分之二)的自用住宅優惠稅率。

  • 綜合所得稅:每屋每月租金收入15,000元以下部分免稅,並可扣除43%的必要費用



2.如果提供房子並和社會宅業者簽約,另有每年1萬元的修繕補助



3.您的房子出租詢問度會比不能申請出租補助的高非常多 【您的房子若要提供當作出租補助,必須符合底下條件】:



 



1.申請租屋補助的房子需要有「」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」等用途字樣,或者房屋稅單顯示為住家使用。若無稅籍或建物登記,可透過房屋稅單、水電費、門牌證明等文件,並經里長證明確認租屋處是實際居住的住家,即可符合條件,重點是房子「要能住」且用途符合規定



 



【當公益出租人的注意事項】 1.您的房子必然不適用出售時相關的自用住宅優惠稅率,這代表您若房子日後有出售計畫,一定要提前規劃,符合自住房子的出售條件,才能在出售時享有自住出售相關優惠(例如土地增值稅的自用減免,房地合一稅的400萬免稅額等等)



【租屋補貼試算連結】:



https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/B1021

租約到期後,變成不定期租約可否隨時收回?2026/01/04發佈

「隨時收回租屋」行不行?租賃篇


秀秀北上工作,便在公司附近租了一間舒適的套房,租約一年期滿後,秀秀仍繼續繳付租金,但未再與房東簽訂新的契約書。孰料過了半年,房東竟來電告知要收回房屋給親戚住並限秀秀一個月內搬走。令秀秀傻眼的是,房東竟趁秀秀上班時擅自開鎖闖入套房內並留下字條,房東寫下「客房內的沙發椅腳斷裂,必須由妳賠償修復,將在押金內扣抵這筆家具損壞的費用」,請問秀秀該如何保障自身權益?

租賃關係,原則上於租期屆滿時隨之消滅。不動產之租賃期限若逾一年者,民法規定應訂立書面契約以示慎重,此有別於未定期限之不動產租賃,尚待房東或房客作出終止之先期通知並受到土地法第100條收回房屋之嚴格限制。

不動產之不定期限租賃有三種:

  • 第1種是租賃契約未定有期限

  • 第2種是租期逾一年但未訂立字據,依民法第422條規定「視為不定期限之租賃」

  • 第3種是租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益而出租人不即表示反對之意思時,依民法第451條規定「視為以不定期限繼續契約」。


土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制,僅於不定期租賃始有適用,定期租賃契約則不適用之(司法院第3489號、第3605號、第4005解釋,最高法院37年上字第7729號判例)。

縱使租約訂明出租人得隨時收回房屋之特約,不定期租賃既受土地法第100條之規範,出租人自不得執本項特約收回房屋(最高法院42年上字第1025號判例意旨)。

另,土地法第100條第1款所謂『收回自住』,係指出租人對於其出租未定期限之房屋,有收回自住之正當理由及必要情形而言,並能為相當之證明始得為之(最高法院41年上字第138號判例可參)。

秀秀雖未再與房東續訂書面租約,然因秀秀持續居住原承租之套房且按月支付租金達半年之久,雙方成立不定期租賃關係,收回房屋應受土地法第100條之限制。土地法第100條第1款係規定由房東『收回自住』,並非收回給房東親戚居住,所以秀秀可以拒絕房東此項於法無據、片面終止租約的不合法要求。



出租人應將合於使用收益之租賃物,交付承租人使用;出租人於租賃物交付後,承租人占有中(民法第425條第1項前段),自應尊承租人住屋權益,即租賃關係存續中,承租人居住之場所有不受其他人侵入留滯其內干擾與破壞之權利。

刑法第306條第1項之無故侵入住宅罪,以無正當理由侵入為要件,係指無權或無正當理由,或未得住屋權人之同意,行為人主觀上僅需認識其侵入行為係違反住屋權人之意思進而決意侵入。

復按民法第429條第2項規定出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。

「被告夫婦2人發現電費暴漲,恐電線不堪負荷,為避免房屋電線走火,因而僱請水電技工至告訴人之房屋檢查電線線路,當係保存租賃物之必要行為,告訴人甲本不得拒絕之。從而,被告2人僱工進入告訴人承租之房屋檢查電線,係有正當理由而非無故侵入,核與刑法第306條第1項無故侵入住宅罪之構成要件不符。」(引自臺灣高等法院臺中分院97年度上易字第1119號刑事判決)



參照內政部91年1月30日公告之房屋租賃契約書範本第二條租賃附屬設備之勾選項目,係由房東會同房客逐一檢查租屋內設備家具是否確實。建議房客於現場查看時,若遇有瑕疵需修繕或更換,最好當場向房東反應,俾快速釐清修繕責任。承租人應以善良管理人之注意義務來保管租賃物,倘若沙發椅腳斷裂非秀秀所損壞,秀秀自不負賠償責任。

對於房東無故闖入房內之行為,秀秀可保留法律追訴權並儘速與房東商談和解之事宜。



資料來源
如何申請重購退稅不被駁回~~教你避開國稅局「居住事實」審查雷區!2025/12/14發佈

2023年台南方太太因一次購入兩戶房產,原本計劃照顧公婆,申請房地合一稅重購退稅約400萬元,卻遭南區國稅局駁回。國稅局經查發現,方太太於交屋前半年即委託房仲銷售,且水電用度極低,無法證明有「實際居住」事實,因此不符合退稅資格。此案凸顯政府對重購退稅申請的嚴格審查態度,尤其強調「實際居住」的必要條件,避免投機行為及稅務漏洞。對換屋族而言,了解房地合一稅與重購退稅規範、遵守申請條件,才能保障自身權益,避免類似退稅失敗的風險。本文深入解析該案例,拆解審查重點與法規依據,並提供專家建議,提醒民眾在買賣房屋及申請退稅時須謹慎備妥證明,確保合法節稅。這起事件不僅是法律實務的警示,也是換屋族的寶貴參考,助您在房市變動中,做出理性與明智的決策。



🏡申請重購退稅不被駁回,教你避開國稅局「實住」審查雷區!



📚 目錄





  • 引言:重購退稅的誘惑與「實際居住」的陷阱




  • 🚨 方先生夫婦案例:400萬退稅夢碎的教訓




  • 🔎 國稅局查核重心轉變:從「形式」到「實質」




  • ⏰ 揭密時間軸:方太太案例國稅局查核全過程




  • 🔍 國稅局實查關鍵證據大公開




  • 💡 觀點與建議:如何避免重蹈覆轍,確保重購退稅?




  • ✅ 結論:重購退稅非福利,真實自住是核心




 

🏠 引言:重購退稅申請遭駁回,真相究竟為何?



2023年,一則關於台南方太太因一次購買兩戶房產以照顧公婆,申請房地合一稅重購退稅達400萬元,卻遭南區國稅局以「無實際居住事實」為由駁回的消息,引起廣泛社會關注與討論。這起案例不僅牽動了許多換屋族的神經,也讓社會大眾重新審視「重購退稅」這項政策背後的嚴格規範與查核標準。台灣的房地合一稅法規雖鼓勵自住換屋,但同時對於申請退稅的居住事實要求愈發嚴格,且查核程序日益精密,從水電用度到委託銷售契約,都成為國稅局審核的重要依據。



此案件的判決結果,提醒所有欲申請重購退稅的民眾,不能僅以戶籍登記或形式條件作為依據,更需具備明確且可被驗證的「實際居住」證據。本文將帶您全面解析方太太的事件全貌,逐步剖析政府稅務機關如何從多項細節著手,確認申請人是否符合退稅資格;同時探討現行法律與實務操作中,哪些是申請重購退稅的關鍵要件與陷阱,協助換屋族合理規劃交易流程、避免重蹈覆轍,保障自身合法權益。



🚨 方先生夫婦案例:400萬退稅夢碎的教訓



方先生夫婦的案例,不僅是一個單純的退稅申請遭駁回事件,更是一次深刻的警示,提醒所有期望透過房地合一重購退稅節稅的民眾,務必了解國稅局對 「實際居住事實」 認定的嚴謹性。



🏡 買兩戶顧公婆?善意理由的背後



方太太向國稅局解釋,當初在台南市南區同一個建案買下兩戶預售屋,是希望能與公婆樓上樓下居住,方便照顧長輩,同時保有夫妻兩人的隱私空間。她甚至表示,生活重心雖然在11樓與公婆同住,但夫妻兩人睡覺時仍會回到4樓的「自家」,因此水電用量才顯得較少。之後,因為公婆住不慣大樓,才決定出售4樓那戶,並另行購屋。



這個解釋從情感層面來看,似乎合情合理。許多家庭確實會為了照顧長輩而選擇近距離居住。然而,在稅務機關嚴格的審查下,情感上的理由必須有客觀的「實際居住事實」作為支撐。



💧 水電數據揭露真相:空戶與極低用量



國稅局在查核時,最直接且客觀的證據就是 水電用度。他們發現,方先生夫婦持有4樓房屋約一年半(從交屋到售出),各期水電用度極低:





  • 用水量: 最多僅 1度




  • 用電量: 不到 40度(不及基本度數)。





這樣的用水電量,幾乎等同於 「空戶」 的狀態,與方太太聲稱的「夫妻兩人睡覺才回4樓」的說法產生巨大矛盾。即使是兩人短期居住,水電用量也不可能如此之低。這些數據成為國稅局認定無實際居住事實的有力證據。



📑 委售契約的致命一擊:未交屋即委售的鐵證



除了水電用量,南區國稅局還從方太太與房仲簽訂的 委託銷售契約 中,發現了更具決定性的證據,徹底戳破了「自住」的說詞:





  • 交屋前半年即簽約委售: 方太太在預售屋尚未交屋的 109年12月12日,就已與房仲簽約委託銷售。而預售屋直到 110年5月24日 才完成交屋。這顯示方太太在房屋取得所有權之前,就已經有明確的出售意圖,而非先自住後因故出售。




  • 現況說明書勾選「否」: 在房屋交屋後,方太太重新填寫標的物現況說明書時,在 「所有權持有期間有無居住」 欄位,明確勾選了 「否」。這份文件不僅有方太太和房仲的簽章,後來還有買方的簽章,具有法律效力,成為屋主自白沒有實際居住的直接證據。





這些鐵證讓方先生夫婦的「照顧公婆、公婆住不慣」的理由顯得蒼白無力。委售契約的存在,直接證明了該房屋從一開始就沒有自住意圖,而是以出售為目的。


 

🔎 國稅局查核重心轉變:從「形式」到「實質」



方先生夫婦的案例,也反映出國稅局在審查重購退稅案件上的 查核重心轉變



⏳ 早期查核:符合形式要件即可?



國稅局官員指出,過去在重購退稅的審核上,可能相對寬鬆,只要納稅義務人能符合一些 「形式要件」,就有機會拿到退稅:





  • 有設籍: 在舊房地和新房地都有辦理戶籍登記。




  • 無出租: 房屋沒有出租給他人使用。




  • 兩年內重購: 舊房地出售與新房地重購的移轉登記時間在2年內。





在這種「形式要件」導向的審查下,有些人可能會鑽漏洞,雖然設籍但不實際居住,或者房屋閒置等待時機出售。



🎯 近年趨勢:嚴格要求「實際居住」的實質審查



然而,從 去年(指2023年,該新聞稿發布時)起,國稅局對重購退稅的審查態度已發生顯著變化,開始 嚴格要求「實質審查」,而 「有無實際居住」 成為查核的重中之重。



這種轉變反映了政府希望 杜絕投機炒作,真正將稅務優惠落實到 保障自住權益 的決心。國稅局不再僅僅看書面上的戶籍資料,而是會積極調閱水電用量、委售契約、現況說明書等客觀證據,甚至可能進行實地查訪,綜合判斷納稅義務人是否真的有在該房地「實際居住」。方太太的重購退稅申請之所以被駁回,正是因為她沒有符合這個「實際居住」的實質要件。


 

⏰ 揭密時間軸:方太太案例國稅局查核全過程



為了更清楚地了解方太太的案例,以及國稅局是如何逐步查出問題的,我們可以按時間序列來梳理整個事件的發展:



✍️ 預售屋買賣與委託銷售並行





  • 108年11月12日: 方太太與建設公司簽約買下南區的 預售屋




  • 109年12月12日: 關鍵時間點! 預售屋尚未交屋,方太太卻已與房仲簽約 委託銷售 該預售屋(當時原訂售價2,200萬元)。這證明了方太太從購屋之初就有明確的出售意圖。





🔄 交屋前後的關鍵操作與紀錄





  • 110年5月8日: 變更委託事項,將售價提高至2,998萬元,顯示方太太對獲利的期待。




  • 110年5月24日(登記日): 預售屋正式 交屋,方太太取得4樓房屋的所有權。




  • 110年6月1日: 方太太重新填寫 標的物現況說明書,其中 「所有權持有期間有無居住」欄位皆勾選「否」。這份文件有方太太、房仲的簽章,後來買方也簽章確認,成為屋主自白沒有實際居住的鐵證。




  • 110年7月8日: 方太太將 戶籍遷入 4樓房屋。儘管有戶籍登記,但從之前委售契約和之後水電用量來看,這更像是為了符合形式要件。





🗓️ 房地交易與稅務申報時程





  • 111年10月25日: 方太太與買方簽訂不動產買賣契約書,以2,820萬元售出4樓房屋。




  • 111年11月11日(登記日): 4樓房屋 所有權移轉登記 給買方。




  • 111年12月8日: 方太太申報 房地合一稅,課稅所得899萬1,942元,稅率45%,自繳稅額404萬6,373元。




  • 112年8月29日(登記日): 方太太以總價3,150萬元在台南北區 買進一戶,完成移轉登記。這符合了「兩年內重購」的形式要件。




  • 112年11月1日: 方太太以「先售後購」的方式,向國稅局 申請全額重購退稅





❌ 國稅局與財政部的駁回決定





  • 113年3月25日: 南區國稅局以 「未於舊房地(4樓)實際居住」 為由,否准了方太太的重購退稅申請。




  • 113年8月22日: 方太太不服,向財政部提起訴願,但最終財政部也 駁回了方太太要求退稅的訴願





從這個時間軸可以看出,國稅局不僅僅只看單一時間點的證據,而是會 交叉比對整個事件的發展歷程,特別是文件簽訂的時間點與內容,以此來判斷納稅義務人的真實意圖。


 

🔍 國稅局實查關鍵證據大公開



國稅局在實質查核「實際居住事實」時,會透過各種客觀證據來判斷。在方太太的案例中,以下幾項是他們用來反駁其說詞的關鍵:



💡 水電瓦斯用量:最客觀的居住指標



➡️ 國稅局官員指出:「只要接到房地合一稅的重購退稅,一定要調水電用度資料,這已是基本動作。」



這句話直接表明了 水電費 在國稅局查核中的重要性。



💧 水費:長期極低或零度數的警訊


在方太太的案例中,南區國稅局向自來水公司調閱了4樓房屋的水費紀錄,從登記日到所有權移轉給買方(110年5月24日到111年11月11日,持有約一年半),各期用水度數竟然是 0度至1度,用量極低。





  • 觀點: 正常居住的家庭,即使只有一人,每月用水量也不可能如此之低。長期0度或接近0度,幾乎可以斷定房屋處於閒置狀態,無人居住。這是國稅局判斷「空戶」最直接的證據。





⚡ 電費:不及基本度數的異常數據


同樣地,國稅局也向台電調閱了4樓房屋的電費紀錄。在同一持有期間內,各期用電度數介於 0度至22度,均 不及基本度數40度





  • 觀點: 電費的低用量同樣能證明房屋沒有實際居住。即使是為了避免空屋而開一點燈或電器,也通常會超過基本度數。如此低的用量,再次強化了無實際居住的判斷。





🔥 瓦斯:相對難以證明無居住的事項


➡️ 國稅局官員提到:「也會調瓦斯用度,瓦斯公司是民營,有時配合度沒那麼高;另外,現在多屬小家庭,又經常外食、點外賣,瓦斯用度低比較難證明無實際居住。」





  • 觀點: 雖然瓦斯用量也是參考指標,但其證明力可能略弱於水電。因為現代人生活習慣的改變(如外食頻繁),即使有居住事實,瓦斯用量也可能較低。這顯示國稅局在蒐證時,會根據不同項目的特性進行權衡。然而,如果瓦斯用量也長期為零,仍會是一個不利的證據。





📝 委託銷售契約:揭露真實意圖的書面證明



南區國稅局向方太太簽約的房仲調閱了 委託銷售契約,結果發現了三個致命的線索:



簽約時間點的判讀:交屋前即簽約




  • 發現: 建設公司於110年5月24日才交屋,但方太太在交屋前的 109年12月12日 就已與房仲簽約委託銷售該預售屋。




  • 觀點: 這直接證明了方太太在取得房屋所有權之前,就已經有明確的出售意圖。一個真正以「自住」為目的的買家,通常不會在尚未取得房屋所有權時就將其委託銷售。這份契約的存在,徹底推翻了「先自住後因故出售」的說法。





委售內容:售價調整與屋況說明




  • 發現: 交屋前幾日(110年5月8日)提高委售售價,從2,200萬元提高為2,998萬元。




  • 觀點: 售價的調整進一步印證了方太太以營利為目的的意圖。雖然這本身不構成不符合自住的直接證據,但結合其他線索,會強化國稅局對其「投資」而非「自住」的判斷。





🖊️ 標的物現況說明書:屋主自述的「否」





  • 發現: 交屋後(110年6月1日),方太太重新填寫屋況說明書,其中的 「所有權持有期間有無居住」欄位皆勾選「否」。這份文件有方太太、房仲的簽章,後來買方也簽章確認。




  • 觀點: 這是最直接的「自白」。屋主親筆或授權填寫並簽章的文件,具有高度的證明力。當事人自己在書面文件中承認沒有居住事實,國稅局自然可以以此作為否准的理由。





這些證據相互印證,形成了一條完整的證據鏈,證明方太太從一開始就沒有實際居住該房屋的意圖。


 

💡 觀點與建議:如何避免重蹈覆轍,確保重購退稅?



方先生夫婦的案例給我們上了寶貴的一課。為了避免重蹈覆轍,確保您能順利申請到重購退稅,以下是一些重要的觀點與建議:



📈 換屋前:詳細規劃,誠實面對



🏠 購屋目的明確化:自住或投資?




  • 建議: 在買房之前,明確您的購屋目的 是自住還是投資。如果確實是為了自住,那麼所有的行為和文件都應圍繞「自住」這個核心。如果主要目的是投資,就應有繳納房地合一稅的心理準備,不應抱持僥倖心態去申請重購退稅。




  • 觀點: 國稅局現在的查核重點是「實質」而非「形式」,所以真實的意圖最終會被客觀證據所揭示。





🗓️ 仔細規劃時間軸:避免交屋前委售




  • 建議: 如果您計畫將新購入的房產用於自住並未來申請重購退稅,切勿在尚未交屋或尚未有實際居住事實前,就簽訂委託銷售契約。 這會成為國稅局認定您沒有自住意圖的鐵證。




  • 觀點: 即使未來因故需要出售,也應該在實際居住一段時間後,再行考慮委託銷售。





📊 持有期間:留下真實的居住痕跡



既然「實際居住事實」是重中之重,那麼在持有期間,您就必須 留下充分且真實的居住痕跡



🧾 妥善保留水電瓦斯費單據




  • 建議: 養成習慣,定期檢視並保留水電瓦斯費單據。確保用量符合正常家庭使用。即使短期外出,也應有最低限度的用量。




  • 觀點: 這些數據是國稅局查核時最直接且無法辯駁的客觀證據。





🏡 維持正常生活作息與社區互動




  • 建議: 如果您確實居住在該房屋,應該有正常的 生活作息,例如垃圾處理、信件收取等。適當參與社區活動或與鄰居保持良好關係,也能間接證明您的居住事實。




  • 觀點: 雖然這些較為間接,但在極端情況下(如水電用量不高),這些也能作為輔助證明。





💬 文件填寫:務必誠實,避免自曝其短



✍️ 現況說明書:如實勾選與簽章




  • 建議: 在簽署任何與房屋相關的文件(如:不動產說明書、現況說明書)時,務必仔細審閱所有內容,並如實勾選或填寫。 如果該房屋沒有實際居住,切勿為了應付而勾選「有居住」。




  • 觀點: 這些文件上的簽章代表您的認同,將成為未來國稅局反駁您的有力證據。方太太的案例中,「所有權持有期間有無居住」勾選「否」就是一個關鍵點。





🤝 諮詢專業人士:事前諮詢,事半功倍





  • 建議: 在進行任何重大的房地產交易前,尤其涉及到稅務優惠時,務必諮詢專業的稅務顧問、會計師或地政士。 他們對稅法條文和國稅局的查核實務有深入了解,能根據您的具體情況提供量身訂做的建議,並協助您準備相關文件。




  • 觀點: 專業人士的介入,可以幫助您避免因不熟悉法規或誤解規定而造成的損失,讓您合法節稅,事半功倍。




 

✅ 結論:重購退稅非福利,真實自住是核心



方先生夫婦的案例,再次敲響了警鐘:「房地合一重購退稅」絕非一項無條件的福利,它背後的精神是 「保障自住需求,而非鼓勵投機炒作」。國稅局的查核已從過去的形式審查,轉變為 「實質審查」,而 「實際居住事實」 更是這項審查的核心。



從這個案例中,我們學到:





  1. 水電用量 是判斷居住事實最客觀且難以辯駁的證據。




  2. 委託銷售契約的時間點 尤其重要,交屋前即委售,會被視為沒有自住意圖。




  3. 所有書面文件(如現況說明書)的內容 務必誠實填寫,因為這些都可能成為自證清白的依據,也可能是自曝其短的鐵證。




  4. 在規劃換屋時,務必 審慎思考購屋目的,並 妥善規劃時間軸





最終,要順利申請到重購退稅,關鍵在於 真實性。只要您確實是以自住為目的進行換屋,並且在持有期間有真實的居住事實,同時也能提供相關的客觀證明,那麼您就能安心享有這項節稅優惠。反之,任何企圖鑽漏洞、虛報不實的行為,在國稅局日益嚴謹的查核下,都將無所遁形,最終導致慘痛的損失。



 



 



可能是顯示的文字是「國稅局查核行動的起跑開槍 你的房子到底有沒有住, 房子到底有沒有住,稅務局比你還清楚 稅務局比你還清楚。 1.您的住戶資料、用電量 稅務局查核的實務流程 兇到你想不到】 出入紀錄・ 出入紀錄、裝潢記錄- 、裝潢紀錄- 通通都逃不掉。 系統比對用電量 稅務人員社區實査+管理員訪談 住戶資料表 住戶資料表自出入紀錄 自出入紀錄 住戶紀錄 郵務收發管理 心地方里長會議資料 西戶籍登記 「你房屋到底有沒有在住」 *管理員的一句話,就能讓您變非自住 * 管理員的一句話, 就能讓您變非自住。 『你房屋到底 有沒有在住』 用電量低到像沒人住? 「這間有人住嗎?」 「常看到屋主嗎?」 「有收過他們家的掛號嗎?」 3.門禁紀錄抓實際出入 「刷卡少=沒住」 4. 比對裝潢申報與入住時點 裝潢完一年不入住? 最常被改稅率的典型案例。 .最容易被抓痛的四大族群 1.兩戶都報自住 用電一套:一戶亮、 用電一查:一戶亮、另一戶像离雄。 一戶亮、天 另一戶像廢城。 2.裝讚一大筆但從沒入住 稅務局:不合理。 稅務局: 不合理。 3. 愉倫出租但沒登錄 門禁紀錄顯示「有人天天出入」→ 直接爆 父母持有、子女住 子女住 沒關係,只要無法證明 沒關係,只要無法證明實際使用人」 沒關係, ,只要無法證明 「實際使用人」 =你,一樣變非自住。 =你, 6. 6.【社區管理委員會】 只要管委會資料不一致 你就 準備補件或補稅。 回覆 「不確定有無入住」 *改爲非自住稅率, 補稅請準備。 【重點結論】 房子能空,人不能空心。 房子能空, 稅不要省錯地方 稅不要省錯地方,補起來都是血 補起來都是血」的圖像

什麼是都市計畫內的農建地?需要繳回饋金嗎?2025/11/05發佈

農地、建地、農建地差在哪?



只有農地、建地是依據內政部頒發的土地法所做的土地分類之一,「農建地」則只是一種俗稱,並非正式名稱



首先,台灣將土地分為四大類,分別為:第一類建築用地、第二類直接生產用地、第三類交通水利用地以及第四類其他土地。



何謂農地、建地、農建地?



第一類建築用地



第一類建築用地就是指建地,指可合法蓋住宅、商辦等營業場所的用地,辨識方式也相當簡單,你會在土地權狀中看到地目為「建」。



第二類直接生產用地



第二類直接生產用地則是指農地,專為農牧用途的土地,除了可有10%面積作為農舍,其餘皆需從事農林漁牧等產業,土地權狀中也會看到地目清楚標示為「田」、「林」、「養」、「池」等相關地目。



第三類交通水利用地



第三類為交通水利用地,像道路和溝渠都在此列,地目中則會呈現「水利地」等字樣。



第四類其他土地



第四種較少見,土地法中敘明:如沙漠、雪山等。



農建地



前述提到較為特別的「農建地」,其實可說是一種新舊制度轉換時的歷史遺留問題,因它的背景是各縣市在都市計畫法下,因為會將部分區域劃進都市計畫中,並按照需求重新規劃各區域發展。這些農建地原本是建地,但在都市計畫重新劃分後,被劃入農業區,因此形成了這種特殊情況。



因此我們可以這樣理解,農建地本來就是建地目,多半都是都市計畫頒布前就已經蓋有房子,而在都市計畫頒布時,將該建地劃入都市計畫內的農業區而形成特殊的現象



一般來說,都計農要申請變更建築用地,必須要繳交回饋金(公告現值的10%),農建地因為本來就是建地,不須特別變更使用地類別/地目



其特點整理如下:



✅農業區土地在都市計畫發布前已為建地目



✅編定為可供興建住宅使用之建築用地



✅已建築供居住使用之合法建築物基地者,可以作居住使用、小型商店及飲食店



 



農建地的限制



目前這種特別的「農建地」,雖然若需重建仍可以蓋住宅,卻受到不少限制,例如:



建築物簷高不得超過14公尺,並以4層為限。

建蔽率不得大於60%。

容積率不得大於180%。



第一層可以開小型商店及飲食店,但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定(不能開工廠、雞豬舍,也不能開汽車旅館)。



注意事項



這樣特殊的「農建地」,仍可合法重建住宅的前提,是為了保障在都市計畫發布「前」,就開始以建地目使用的所有者。所以如果您手上的土地目前是劃分為農業區,希望改蓋住宅,務必注意當年地目為「建」地目的登記日期,需要在該地都市計畫發布日之前,才屬於這種特殊的農建地



 



 

工廠登記常見問題~不是所有需要租廠房的行業都需要做工廠登記2025/10/01發佈

企業主必看|工廠登記常見問題



工廠登記常見問答是針對各種工廠設立和登記問題所做的詳細解答。

法律來源:

#工廠管理輔導法(主要法律)

#中華民國稅務行業標準分類

#經濟部產業發展署編定之設廠標準

#工廠設立許可或核准登記附加負擔辦法

#工廠從事物品製造加工範圍及 面積電力容量熱能規模認定標準





工廠登記常見問答:



1. 工廠是否均需要辦理登記?



是的,除了國防部所屬軍需工廠外,凡符合「工廠」定義者,在工廠設廠完成後,均應依《工廠管理輔導法》之規定申請登記。



首先我們來看何謂工廠:



根據工廠管理輔導法 第3條



1.指有固定場所從事物品製造、加工,其廠房達一定面積

2.或生產設備達一定電力容量、熱能者。

3.不符前項標準而有固定場所從事物品製造、加工之業者




▶話句話說:

需場所固定,從事製造或加工,廠房面積有要求,或者生產設備達一定標準

不符合工廠定義者,不屬工廠管理範圍,也就不需要做工廠登記



▶常常會有的誤解:


      ●非屬製造加工業:物流業、分裝包裝業等等(以上不需要工廠登記)

      ●規模太小或生產設備未達一定電力容量、熱能者:小吃店式之糕餅店、冰果店

 



2. 哪些屬於製造或加工業?


      ●法源:工廠從事物品製造加工範圍及 面積電力容量熱能規模認定標準 第二條

      ●C大類細項項目見:中華民國稅務行業標準分類 

行政院主計處大類

      ●C大類項目中,排除底下行業(不視為製造或加工業):

           ✩屠宰業。

           ✩在同一門牌範圍內從事麵包、麵條、豆腐或糖果之製造零售。

           ✩從事土石方資源堆置場業務。

           ✩僅從事物品之分裝、包裝、檢測、測試、滅菌、消毒、冷藏、冷凍、修理或維修安裝因此,物流、包裝、汽車維修廠不屬製造加工業

           ✩從事經農業主管機關登記之農產品初級加工場業務。



      ●非C大類,但視為製造加工業:

           ✩從事資源回收製造加工生產新產品者。但不包括僅將廢棄物進行簡單之拆解、分類、破碎、壓縮或包裝程序者。

           ✩醫用氣體之生產流程,係由其液態產品經由泵浦增壓,再經蒸發器升溫氣化為常溫而灌裝至鋼瓶者。

           ✩以汽電共生系統生產蒸汽或以鍋爐製造蒸汽供其他工廠使用者。



      ●其他可能會追加認定之有『固定生產場所』之製造業



3.工廠管理輔導法內,關於工廠規模之認定,所謂一定面積及一定電力容量、熱能之認定標準為何?


      ●下列工廠,一定面積指廠房面積達五十平方公尺以上;一定電力容量、熱能指馬力與電熱合計達二.二五千瓦以上。

   (一)中華民國行業標準分類 C 大類製造業之中類第十七類石油及煤製品製造業、第十八類化學材料製造業及第十九類化學製品製造業之工廠。

   (二)依法令訂有設廠標準之工廠<設廠標準工廠點我看連結>

 

      ●前款工廠以外之工廠,一定面積指廠房面積達一百五十平方公尺以上;一定電力容量、熱能指馬力與電熱合計達七十五千瓦以上。



4. 哪些行業不需辦理工廠登記?



例如,西服店、豆漿店、魚丸店、小吃店式之糕餅店、冰果店、銀樓業、洗衣業、汽車維修業等,從事單純包裝、分裝或修理業務者,均不需辦理工廠登記。

 



5. 何種情形下應於設廠前取得設立許可?



依照工廠管理輔導法第11條



工廠有下列情形之一者,應於設廠前取得設立許可:

一、依法律規定,設廠應經工業主管機關許可。

二、基於工業均衡發展、資源合理利用或節約能源等政策,經中央主管機關公告應經其許可。

     

      ●其中第一條多半是需要環評或有安全標準等,需主管機關先行審核是否符合相關法令者,如下:

           ☆有設立設廠標準的行業:(見經濟部產業署設廠標準)

                    農藥、飼料、飼料油脂、環境用藥、藥物製造、化妝品、食品製造、動物用藥、菸酒產製



      ●經中央主管機關公告應經其許可,目前僅有以鐵礦為原料之高爐鋼鐵工廠及石油化工原料製造業工廠,須先取得主管機關設立許可

           ☆經濟部100年5月9日經工字第10004602690號公告:以鐵礦為原料之高爐鋼鐵工廠及石油化工原料製造業工廠,其新設前應取得主管機關之設立許可



      ●其他法律規定之特殊行業:

           ☆生產事業用爆炸物之工廠

           ☆生產槍砲彈藥之工廠

           ☆生產預錄式光碟之工廠



      ●基於工業均衡發展或資源合理利用政策,經中央主管機關公告應經其許可者



6. 工廠有何情形不得辦理登記或變更登記?



主要來自工廠管理輔導法第14條:



工廠有下列情形之一者,不得取得設立許可或變更設立許可:

一、依環境影響評估法規定應實施環境影響評估,其相關環境影響說明書或環境影響評估報告書未經環境保護主管機關核准。

二、違反土地使用管制規定。

三、廠房利用違章建築或違反建築物使用用途。

四、經中央主管機關依第十七條第一項第二款規定公告停止受理工廠之新設或既有工廠之擴充。


簡言之:


      ●產品依法令禁止製造者。

      ●違反土地使用管制規定(例如:農地廠房)

      ●違章建築之廠房

      ●所屬事業需做環境評估者,環評未過



7. 工廠登記申請書之產業類別、主要產品如何填寫?



依據行政院主計總處中華民國行業標準分類第9次修訂版(100年3月)製造業行業名稱及定義填寫,產業類別填寫中類(2碼),主要產品填寫小類(3碼)。



8. 未登記工廠的定義為何?



符合《工廠管理輔導法》規定應辦理登記而未辦理者,即為未登記工廠。



9. 補辦臨時工廠登記有何好處?



補辦臨時工廠登記,暫時排除土地使用管制及廠房利用違章建築之限制,於輔導期間免除相關法令處罰。



10. 工廠為什麼沒有所謂地址變更?



依《工廠管理輔導法》第16條第3項規定,工廠遷移廠址或變更產業類別,應重新辦理設立許可或登記。



11. 工廠登記核准後為什麼沒有工廠登記證?



自99年6月4日起,配合電子化政府政策,工廠登記證改為「登記不發證」,僅發給工廠登記核准公文。



12. 工廠可於何種建築物用途設廠?



需依據工務局發之建物使用執照,其建物用途須為工廠或廠房等用途。



13. 哪些產品需先取得法令主管機關出具之許可文件?



電信管制射頻器材、藥品、醫療器材、菸酒及度量衡等。



14. 哪些行業於申請工廠登記前應先取得環保許可文件?



工廠屬環保法令規定管制之事業種類者,需取得環保許可文件。



15. 同址可否登記一家以上工廠?



可以,但須有明確區隔及獨立出入口,並符合建管相關法令。



16. 小規模從事手工香皂製造者是否需辦理工廠登記?



是的,即使未達規模標準,仍需依《工廠管理輔導法》申請登記。



17. 未辦理工廠登記會有什麼處罰?



未依法申請登記者,主管機關會令停工,並處新臺幣二萬元以上十萬元以下罰鍰,且可連續處罰。



18. 工廠登記是否需要有公司或行號登記?



是的,從事製造加工有營利行為者需有公司或行號登記。



19. 公司或行號登記與工廠登記不在同一縣市是否可以?



可以,公司或行號登記地點為對外營業據點,工廠僅供廠房使用。



工廠設立流程,如附圖(以彰化縣政府流程為例:)

彰化縣政府工廠單一窗口聯合作業流程圖



 



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廠房租賃與工廠登記全攻略2025/10/01發佈

廠房租賃看似單純,其實潛藏許多眉角!若所有權人是法人,收租後開發票即可;但若是自然人且月租金超過2萬元,就需申報10%租賃所得與2.11%二代健保。



並非所有行業都需要工廠登記,例如物流倉儲業、包裝分裝業、汽車修理業即可免登記。此外,並非每間廠房都能登記,須檢視土地地目與建物使用執照是否符合規範。

簽約時更要注意核對所有權人、二房東是否有授權,以及稅金負擔分配。



廠房租賃與工廠登記全攻略|



在工商不動產領域中,「廠房租賃」與「工廠登記」是企業營運不可或缺的兩大關鍵。許多企業主在尋找廠房時,往往因不了解法規、契約細節或租稅問題,而面臨風險與糾紛。

 



法人與自然人租賃稅金差異



法人出租的稅務處理



若廠房的所有權人為「法人」,收取租金後只需要依規開立發票給承租人即可,稅務處理相對單純。由於法人本身就是依法申報的納稅主體,因此租金收入直接歸入公司營收,統一課稅。



自然人出租的稅務規範



若廠房所有權人為「自然人」,情況就不同了。當每月租金收入超過新台幣 2 萬元時,必須依法申報:





  • 10% 租賃所得稅




  • 2.11% 二代健保補充保費





這部分往往是承租人與出租人之間最容易忽略的細節,若在簽約前未釐清,可能會造成後續爭議。



| 專業建議 |



在進行租賃前,應該先了解所有權人身份,確認是否屬於法人或自然人,並釐清稅金由哪一方負擔。子騰協助雙方規劃合理的租金結構,降低稅務糾紛。


 

是否所有行業都需要辦理工廠登記?



需要工廠登記的產業



大部分製造業與加工業,必須依法辦理工廠登記,才能合法營運。例如:





  • 電子零件製造業




  • 金屬加工業




  • 塑膠製品製造業





這些行業涉及實際生產行為,因此必須符合《工廠管理輔導法》規定。



不需要工廠登記的行業



並非所有行業都需要工廠登記,例如:





  • 物流倉儲業




  • 包裝分裝業




  • 汽車修理業





這些行業屬於倉儲或服務性質,並非製造業,因此可免除工廠登記程序。



實務案例解析



許多企業主誤以為「租到工業廠房就一定要登記」,事實上要視行業別而定。若行業屬於免登記類別,業主只需取得合法營業登記即可。我們在協助租賃時,會依照產業特性評估是否需要工廠登記,避免業主多花時間與成本。


 

並非每一間廠房都能辦理工廠登記



土地地目限制



工廠能否登記,首要取決於「土地地目」。只有屬於工業用地、產業專用區的土地,才適合申請工廠登記。若廠房興建在農地或其他非工業用地,則無法合法登記。



建物使用執照的限制



即使土地地目符合,建築物的「使用執照」用途也必須與工廠登記相符。若使用執照是「倉庫」或「辦公室」,則無法登記為製造業工廠。



常見問題





  • 問題一:承租了合法工業地上的倉庫,能否辦理工廠登記?





    • 不行,因為倉庫的使用執照用途與工廠不同。






  • 問題二:若要辦工廠登記,是否可以變更使用執照?





    • 可以,但必須經過建築管理單位核准,流程繁瑣。







專業服務的價值



專業團隊能在承租前,先協助審查土地與建物條件,避免租下不適合登記的廠房,導致後續無法營運。


 

租賃契約簽訂注意事項



核對所有權人身分



承租人必須確認出租方是否為真正的產權所有人,避免與「假房東」簽約,造成法律糾紛。



二房東轉租的風險



若出租方是「二房東」,必須確認其是否取得原所有權人的授權,並檢視原契約是否允許轉租。否則可能導致契約無效。



稅金負擔的釐清



在租賃契約中,應明確約定租金開立發票或扣繳稅金的方式,避免承租後才被要求額外負擔稅務成本。



其他契約細節





  • 確認租期長短與續約條款




  • 押金退還條件




  • 修繕與維護責任分配




  • 是否允許增設機械或改裝





 


 

子騰的專業服務



一站式服務內容





  • 廠房買賣租賃




  • 工業地買賣租賃




  • 工廠登記諮詢




  • 銀行估價與鑑價




  • 廠房建築規劃




  • 變更地目諮詢




 

結語|



廠房租賃與工廠登記,看似簡單,實際上充滿法律、稅務與產權的細節。從土地選擇、租賃契約、工廠登記到銀行估價的一站式服務。若您正尋找廠房或工業地,或想進一步了解工廠登記流程,子騰將是您最值得信賴的專業夥伴。



 



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房價超離譜!朱敬一:台北房價所得比「世界第2」低薪追不上2025/09/30發佈

2024年10月31日



[FTNN新聞網]記者陳弘志/台北報導



台灣的「居住正義」是個幻影嗎?行政院經濟發展委員會顧問,也是中研院院士朱敬一表示,台北房價所得比是世界第二,是台灣經濟發展的隱憂。他主張應該朝稅制、金融面和租房政策下手,希望政府要做,真正動起來。至於調漲最低工資,他認為解決台灣低薪問題,效果只有一點點。


朱敬一表示,台北房價所得比是世界第二,是台灣經濟發展的隱憂。(圖/ 翻攝朱敬一臉書)

朱敬一表示,台北房價所得比是世界第二,是台灣經濟發展的隱憂。(圖/ 翻攝朱敬一臉書)

朱敬一認為,如果要抑制房價,應該先釐清是針對買房?或租房?因為手段不一樣。但不管實施什麼政策,短期內要幫青年買房並不容易,因為薪水跟不上。



朱敬一表示,如果把綜合所得收入,與房屋土地買賣所賺的錢,加總合計為分母,把「土地房產增值所得」當分子,可以發現台灣居萬分之一的有錢人,其所得比值將近七成,顯示有許多有錢人,都是靠買賣房屋「炒房」來拉大貧富差距。



朱敬一認為,根源既然找出,政府應該就從房產和土地面著手。他認為在台北買房,依據所得比,要全家不吃不喝17、18年才可能買屋,其所得與房價的比例差距太大,很驚人。他建議政府應從稅制、金融面、租房面提出相應手段。其中,他認為廣設社會住宅,增加合理價格的供給,藉此降低需求、削弱炒房的可能性較高。



至於調整「最低工資」對帶動整體薪資上升是否有效?朱敬一認為,只有一點點,因為那是最低工資,不是社會整體的平均或中位數工資。



根據許繼元整理「人均GDP在2萬美元以上國家」的房價所得比,2023年台灣的房價所得比 22.1,居世界第二,(第一是香港,第三是南韓,第四是新加坡),但都市核心區域,房價所得比達30、40都有可能。



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固定式天車(起重機) 分為哪幾種型式?2025/09/30發佈

普通架空式起重機(天車)



此類型起重機之桁架橫跨於建築物兩側之高架軌道上,桁架可沿軌道前後直行,桁架上亦設有軌道,吊運車可沿軌道左右橫行,吊運車上裝設有主鋼索捲胴、副鋼索捲胴、原動機、制動裝置等,以分別操作吊鉤及副鉤之升降,及吊運車之橫行,使用於各類工廠、倉庫作為搬運貨物及組立機械等,此類起重機使用相當廣泛。



普通橋型起重機(天車)



此型起重機外形與橋樑相像故稱之,其結構亦與架空起重機相類似,所不同者為起重機支撐改由兩端裝設有走行輪組之腳架支撐,腳架可沿地上之軌道移行,有時走行輪組採用橡膠輪胎,能像汽車一樣轉向,其移動與作業範圍便不受鐵軌之限制而更為廣大。橋型起重機大部分為置於室外之起重機,兩端腳架間隔依作業之需要裝設,通常以15m左右者為多,大型者亦有高達100m者,橋面軌道裝有可橫行之吊運車,可分為絞盤式吊運車(crab trolley)及纜索式吊運車(rope trolley)二種。



懸掛式起重機(天車)



一般使用此類吊車皆因礙於廠房高度不足,無法使用架空式起重機,將以此類設計方式解決吊運上的需求,眾多的電子廠皆常運用此類吊車設計系統。



懸臂式起重機(天車)



係指使用伸臂吊運貨物之起重機總稱,伸臂有俯仰型及固定型兩種,伸臂固定型係以伸臂上裝設之吊運車,左右橫行及伸臂之迴轉以調整作業範圍,伸臂俯仰型藉由伸臂之俯仰及迴轉吊運貨物。伸臂起重機因形狀與用途之不同,種類繁多,依其構造、形狀之不同,可分為(1)伸臂起重機(2)鎚頭式起重機(3)牆裝起重機(4)平動起重機。



 



臺中市政府全球資訊網-市政新聞-未經檢查合格操作天車最高可處30萬元罰鍰



 



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租屋新制!內政部修法保障租客權益 房東違規最高可罰50萬2025/09/30發佈

前次租賃專法修法已經將電費計算方式入法,現在可能要朝向將【保障三年租期、限制漲租幅度、維護申請補貼權益及提供免費法律協助】通通入法



針對長期存在的「禁止申請補貼」問題,修法將明文禁止房東拒絕房客申請租金補貼或遷入戶籍。

行政院也推動「婚育宅」政策,預計2025年釋出1,000戶社會住宅,2026年至2028年間增至1萬戶。針對育有0歲到6歲小孩的家庭,可申請將社宅最多居住期限從6年延長為12年,讓小孩到國小畢業前都無需搬離或變更學區。

張惠山 說明 在租金補貼方面,將擴大範圍至每人每月平均所得低於最低生活費3.5倍,且新婚加碼1.5倍、每增加一名孩童再增加0.5倍。以台北市每月最高補貼8,000元計算,新婚育有一名孩童的家庭,申請租金補貼將變為16,000元



這些法令有助於租賃市場的正常化





新聞連結:

https://www.tcpttw.com/other/other_industrial/2025/09/04/196555/



張惠山-租屋新制!內政部修法保障租客權益-房東違規最高可罰50萬



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工業用地 可分為哪幾種用途類別?2025/09/30發佈

 




發佈: 2023/12/12 點閱: 1010

工業用地可以根據其用途和特性分為幾個主要類別。以下是一般性的分類:



製造業用地:




  • 這類用地專門供製造業使用,包括工廠、廠房等建築物。這些地區通常需要大片的空地以容納生產設備、倉庫、生產線等。



物流倉儲用地:




  • 用於物流和倉儲業的地區,主要用於貨物的存儲、轉運和分發。這些地區需要容易連接主要運輸路線的位置,以便有效地運輸物品。



高科技產業用地:




  • 專門用於高科技和研發相關產業的區域,包括科技園區或科技城。這些地區提供先進的科研設施和配套服務,吸引高科技公司和研發機構入駐。



特定用途工業用地:




  • 一些工業用地可能被規劃和用於特定的產業類型或特定目的。例如,石化工業用地、食品加工用地等,根據其特殊的生產需求和環境配套設施進行規劃。



混合型用地:




  • 有時候一塊地可能同時包含多種工業用途,例如同一區域兼具製造業和物流倉儲功能,或者將高科技產業和其他產業結合在一起。



這些分類是基於用地的主要用途和功能特性而提出的。不同的工業用地類型可能有不同的要求和規劃標準,以滿足各自行業的需求和運作模式



 



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